Lex-deweloper wkrótce przestanie obowiązywać. Co to zmieni?

Lex-deweloper to ustawa przyjęta w 2018 r., która przy spełnieniu określonych warunków pozwala deweloperom budować w miejscach, w których normalnie by nie mogli. Chodzi o miejsca w których obowiązuje już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a więc akt prawa miejscowego, ale nie ustala on tam funkcji mieszkaniowej. Wykorzystując przepisy specustawy mieszkaniowej, jest to możliwe pod warunkiem, że inwestycja mieszkaniowa jest zgodna z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków i zagospodarowania przestrzennego (po nowelizacji z planem ogólnym) oraz z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Musi również spełniać m.in. lokalne, warunki urbanistyczne przyjęte przez radę gminy (w przypadku Warszawy przez Radę m.st. Warszawy), które określają maksymalną odległość od przystanków komunikacji publicznej, wymaganą powierzchnię urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji, wymaganą odległość od szkoły podstawowej, maksymalną liczbę kondygnacji oraz wymaganą liczbę miejsc parkingowych. W przypadku, gdy któryś z parametrów nie jest spełniony, inwestor lub gmina muszą zrealizować tzw. inwestycję towarzyszącą – a więc zbudować np. nową drogę publiczną, wybudować szkołę, publiczny skwer lub inne obiekty, które będą służyły nowym mieszkańcom. Wszystko po to, aby ludzie mieli dostęp do niezbędnych, podstawowych usług publicznych. 

Plan ogólny i strategia rozwoju w miejsce studium – najważniejsze zmiany w reformie planowania

W 2023 r. została przyjęta ustawa reformująca system planowania przestrzennego w Polsce. Główną konsekwencją jej przyjęcia jest zastąpienie studium – czyli tzw. „konstytucji przestrzennej” dwoma dokumentami: strategią rozwoju gminy oraz planem ogólnym. Na ich przygotowanie gminy mają czas do końca 2025 r. 

Plan ogólny będzie miał formę bazy danych przestrzennych – a więc nie będzie to typowy dokument podzielony na część tekstową oraz rysunkową i będą musiały się tam znaleźć wydzielone strefy urbanistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Opcjonalnie także obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Strategia rozwoju gminy i plan ogólny będą ze sobą ściśle powiązane. Na ich podstawie będą opracowywane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie również bazą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zmienią się bowiem zasady ich wydawania. Decyzja będzie musiała być spójna ze standardami dostępności infrastruktury społecznej oraz będzie mogła być wydana jedynie dla obszaru uzupełnienia zabudowy – jeśli gminy takie obszary i standardy w planie ogólnym ustalą. Idea jest taka, aby było mniej chaotycznych WZ-tek i aby ograniczyć niekontrolowanie rozlewającą się zabudowę. Nowe decyzje będą również miały swój termin ważności w postaci 5 lat od ich uprawomocnienia. 

Koniec lex-deweloper nadchodzi. Co w zamian?

Jedną z najważniejszych zmian jest także skrócenie czasu obowiązywania lex-deweloper, czyli specustawy mieszkaniowej. Według obowiązujących od zeszłego roku przepisów, ustawa ta traci moc z dniem 1 stycznia 2026 r. Termin ten jest powiązany z innymi zmianami w systemie planowania: wygaszeniem obowiązywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz czasem uchwalenia planów ogólnych. W tym przypadku nie ma żadnych przepisów przejściowych, co oznacza, że deweloper chcący zrealizować inwestycję w trybie lex-deweloper musi złożyć wniosek w takim terminie, aby urząd zdążył go przeprocedować, a rada gminy podjąć uchwałę do końca 2025 r. Nie wystarczy więc złożyć wniosku przed upływem tego terminu. Oznacza to, że nadchodzący rok będzie bardzo gorący zarówno dla inwestorów – śpieszących się z dopełnieniem wszystkich formalności, jak i dla urzędników zajmujących się oceną wniosków.  Jak informuje biuro prasowe Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ministerstwo nie prowadzi się prac nad wydłużeniem terminu obowiązywania specustawy mieszkaniowej. 

Nowe, bardziej transparentne narzędzie – Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Nie oznacza to jednak, że zniknie sposób na negocjacje oraz współpracę pomiędzy gminą a inwestorem. Umożliwia to nowy instrument – zintegrowany plan inwestycyjny, w ramach którego gmina i inwestor mogą podpisywać tzw. umowy urbanistyczne. W ramach ZPI możliwa jest budowa nie tylko mieszkań, ale wszelkich inwestycji o charakterze komercyjnym. 

- ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, uchwalanego na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z gminą umowy urbanistycznej. Zawarcie umowy urbanistycznej będzie koniecznym elementem procedury uchwalenia ZPI. Wejście w życie ZPI spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych w części odnoszącej się do terenu objętego przez dany ZPI. – informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. 

Zintegrowany plan inwestycyjny daje gminie oraz inwestorowi większe pole do wzajemnych negocjacji. Inwestor w ramach ZPI będzie zobowiązany do realizacji inwestycji uzupełniającej – a więc publicznej - na rzecz gminy. Będzie mógł również przekazać gminie część nieruchomości, które wchodzą w skład jego inwestycji głównej, pokryć całość lub część kosztów inwestycji uzupełniającej lub pokryć całość lub część kosztów przyjęcia przez gminę ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń. Inwestycję towarzyszącą będzie mogła przeprowadzić także gmina. Otrzymała ona również możliwość zwolnienia inwestora z tzw. renty planistycznej, czyli opłaty za wzrost nieruchomości po uchwaleniu planu w przypadku jej sprzedaży. Wszystkie te rozwiązania sprawiają, że po zmianach ustawowych obie strony mogą w drodze negocjacji wypracować najlepsze siebie rozwiązanie. 

Co ważne, proces uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego ma być transparentny. Jego obligatoryjną częścią są konsultacje społeczne oraz uzgodnienia i opinie innych instytucji. Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko ma również być publikowany w tzw. Rejestrze Urbanistycznym. 

ZPI jest ważny bezterminowo. Tak samo jak MPZP, musi być on również zgodny z planem ogólnym. Choć zintegrowane plany inwestycyjne mogą być przyjmowane już teraz, gminy nie mają wypracowanych jeszcze rozwiązań i standardów i realnie można spodziewać się ich przyjmowania od 2026 r. Jednak, aby narzędzie to zaczęło być powszechnie wykorzystywane na pewno będziemy musieli poczekać. Tak samo było w przypadku specustawy mieszkaniowej. W pierwszych latach obowiązywania ilość realizowanych w ten sposób inwestycji była niewielka.